大家好，我是火箭哥。
买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
以下是正文：
嗯，那个万人追捧、长三角一体化的中心、去年平均接近70分的大虹桥，今天迎来了一个“好消息”——
大虹桥的新房，开始用中介卖房了。
不是业内人，可能大家对这个新闻没什么概念；
听到这句话，很多人的第一反应是这样3个问题：
1.用中介卖房，是什么意思？
2.用中介卖房，代表着什么？
3.用中介卖房，对我买房有什么影响？
别急，今天就听火箭哥一一道来——
01“中介卖新房？”
大家都知道，中介的存在主要是为二手市场服务的。
作为撮合交易的掮客角色，中介服务于房东、也服务于下家；之所以在新房中没什么存在感，主要就是因为新房市场中房源控制在开发商手里，没有什么中介存在的必要——
嗯，除了开发商想用你的时候。
一般来说，只有当市场遇冷、或者说销售极度艰难的情况下，项目才会决定动用中介渠道来卖房——
一是用中介渠道费用贵、二是中介本身形象不好，所以不到万不得已，开发商是不会用中介的。
第4批续销至今的龙信虹桥御澜动用中介渠道，其实也是因为大虹桥的供应实在太大、第6批还迎来了史无前例的天量供应，房子真的是卖不动啊：
位于大虹桥规划内的中铁虹桥逸都、俊灿星城、虹桥璀璨时代以及大华紫樾府已经确认第6批中携手入市——
4个项目、总计约1517套房源，对于看好大虹桥的同学来说又是一次不错的上车机会——
大家可能没有注意到，这可是2022年大虹桥最多的1次供应。
而我们可爱的虹桥御澜同学，却被夹在一个小片区里，前狼后虎——
前有虹桥主城区一堆扛把子高分项目、后有俊灿星城这一徐泾产品力天花板，红盘大盘扎堆的当下，虹桥御澜想要清盘实在是难上加难。
怎么办？
“要不，叫中介来帮忙？”
02“影响”
开中介这件事吧，本身没有什么对错——
开发商自己想用什么渠道卖房子是人家自己的事，这无可厚非。
上一次大虹桥开中介，还要追溯到2018年的万科天空之城：
嗯，就是那个最后一批接近满分的项目。
当时的新房市场极度惨淡，这是另一个故事；
可当下这件事的影响，带来的是一个很少人意识到的、非常可怕的「蝴蝶效应」：
起了个头，就难收回来了。
一个片区里，只要一个项目开了中介，其实对周边所有新房都有影响：
我们就拿徐泾为例，接下来还有俊灿星城、中铁虹桥逸都、蟠龙府以及虹桥璀璨时代这4个项目即将入市：
这些售楼处门口，站着的可都是最精准的购房客户。
你猜中介会做什么？
去你售楼处门口洗客，24小时、不间断的洗。
这是必然发生的事情，接下来影响的不仅是你我的看房体验、更是售楼处面临的感官影响；
同时，全上海当下可是有15个500-800万新房正在等待入市：
你猜猜这些售楼处门口，会发生什么？
一两个人无伤大雅、七八个人就不一样了：
这才是最“坏”的影响。
在市场极度艰难的情况下，开发商会考虑启动中介渠道卖房子——
中介的分布密度够高、但因为渠道中介费也很贵，所以不到万不得已，开发商是不会动脑筋用中介的：
但在2022年，已经有新房项目启动中介渠道、而且在年底我们还将看到更多项目选择这条路。
这其实是一个很少有人关注到的信号：
什么时候开始用中介渠道or线上推荐渠道卖房子了，一定就是市场遇到销售困难了；
而一旦市场开始铺开使用中介渠道卖房，大概率就是市场转冷的风向标：
而这个转折点，似乎已经要来了。
03“悲观”
为什么这么多新房年底集中出货，都是有原因的。
从表面上看，我们似乎可以将源头归结于3个字:
「快周转」
以前开发商拿地-开盘，可没这么着急——
火箭哥监测了上海2016-2022年出让的422块土地，监测并总结了上海最近6年的新房上市周期、并得出结论：
2016年，上海新房拿地-开盘的上市节奏为29个月；
2021年，这个间隔已经缩短到了11个月；
而看到2022年，从拿地到开盘的这个数字已经缩短到了7个月！
为什么大家都要抢着年底入市呢？
很多人会说是为了抓紧回款、赶着年底前进账回血。
事实也的确是这样：在限价限制了利润的前提下，赶紧造完缩短周期、尽量提高利润率是关键；
但这只是表象、在背后，可能是另一个更悲观的逻辑：
房子，马上就不好卖了；
能趁着现在捞一笔、就赶紧捞吧！
04“幸存者偏差”
大家都经常听到一个观点，叫做新房不愁卖。
只要是个热门板块、带个地铁、有点倒挂，项目的入围分必然是水涨船高，这是事实——
可是能是热门板块、有个地铁、有点倒挂的地方，其实并没有你想象得那么多。
新房市场，是个极度幸存者偏差的地方——
旱的旱死、涝的涝死，这句话来形容新房的冷热不均其实非常合适：
都说积分很高，可是翻看从去年到今天的每批次触发积分率，实际都已经跌破40%，一点都不高：
大家觉得买新房很难，但事实并非如此，因为我们很容易将“买到优质的新房”和“买到新房”这两个问题混为一谈。
看着分数高、只是你关注的项目高；
热盘永远热、但大盘其实是趋冷的。
05“写在最后”
最后分享一个故事：
火箭哥身边一位身边摇号进入前50号的朋友，在开盘时候竟然选择了弃号，让我大为不解：
“大多数人求都求不来的福气，你随手就不要了？”
你是不是也很好奇为什么？
他是这样回答的：
“年底这么多好房子，不着急现在出手吧？”
买不到的时候，跪着求着给一个入围的机会；
买得到的时候，却又开始心猿意马、走马观花。
你看，这就是人性、最赤裸裸的人性。
以上是正文，来自火箭哥
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